До 15 июля все КСК должны пройти перерегистрацию

Нынешним летом наступает очередной «крайний срок» в реализации многострадальной жилищной реформы. Ранние редакции Закона «О жилищных отношениях» предполагали полную ликвидацию кооперативов собственников квартир. В новой редакции КСК остаются, но меняется их правовой статус. Как, когда, зачем будет проходить перерегистрация КСК? Ответы на эти вопросы на основе имеющейся информации пытался сформулировать Комитет по ЖКХ Общественного совета ВКО.

Почему в Казахстане проводится перерегистрация кооперативов собственников квартир (КСК) и с чем это связано?

КСК в обновлённом виде сохраняются как рабочий инструмент управления, а не ликвидируются, как рассматривалось на ранних этапах реформы. Перерегистрация закрепляет КСК как субъект управления жилым фондом для тех домов, которые не пожелают выйти из его состава. 

За последние десятилетия КСК претерпели значительные изменения: часть домов входила в их состав, часть выходила, менялся статус отдельных объектов и структура управления. Однако эти изменения не всегда были официально зафиксированы в органах юстиции. В результате возникла ситуация, при которой фактический состав кооперативов не совпадает с юридически зарегистрированными данными.

В ходе перерегистрации определится перечень домов, фактически входящих в кооператив. 

В какие сроки должна быть проведена перерегистрация КСК?

По закону установлен единый срок реформирования системы управления жильём.

До 15 июля все многоквартирные дома должны определить форму управления: объединение собственников имущества (ОСИ) либо непосредственное совместное управление (НСУ). 

Одновременно действующие КСК должны пройти процедуру перерегистрации в соответствии с новыми требованиями.

Чем отличаются формы управления ОСИ и НСУ? 

ОСИ представляет собой юридическое лицо, которое создаётся собственниками квартир и регистрируется в органах юстиции. ОСИ формирует собственные органы управления (совет дома, председатель), может нанимать персонал (бухгалтеров, технический персонал и др.), самостоятельно управляет финансами и договорами, несёт ответственность за содержание дома. 

По сути, ОСИ — это модель самостоятельного управления домом как юридической организацией.

НСУ — это форма управления без создания юридического лица.  

Если в доме менее 36 квартир, НСУ может обойтись без субъекта управления — управляющей компании или наёмного управляющего. Управление осуществляется через общее собрание жильцов. Решения принимаются коллективно. Не открываются текущий и накопительный счета, конкретные нужды удовлетворяются через целевые сборы. Отсутствует постоянный штат управления на уровне дома.

Дома с количеством квартир более 36 должны иметь текущий и накопительный счета, а также нуждаются в субъекте управления. Таким субъектом может быть управляющая компания, наёмный управляющий или КСК.

Таким образом, ОСИ как форма управления даёт больше самостоятельности и контроля, но связана с большими финансовыми затратами на управление и требует активности самих жильцов. НСУ является более экономичной формой управления и подходит для домов, где жители инертны.

Как выглядит механизм перерегистрации КСК и какие документы необходимо подготовить?

Перерегистрация кооперативов собственников квартир (КСК) осуществляется поэтапно и включает формирование пакета документов, подтверждающих выбор формы управления домами и легитимность органов управления кооператива.

На первом этапе каждый многоквартирный дом, входящий или планирующий войти в структуру КСК, проводит общее собрание. По итогам собрания оформляется протокол, в котором фиксируются: выбор формы управления домом (ОСИ или НСУ), решение о дальнейшем участии в системе КСК (при необходимости), назначение представителя дома (при модели НСУ). 

Протокол может оформляться с поквартирным обходом и подписанием согласия собственниками жилья.

На втором этапе проводится собрание представителей домов, намеревающихся войти в КСК. Судя по разъяснениям разработчиков реформы, для перерегистрации не обязательно участие всех домов, которые сегодня входят в состав КСК, но тянут с выбором формы управления. Достаточно трёх – четырёх домов, которые выступят учредителями обновлённого КСК. 

По итогам собрания представителей домов выбирается председатель КСК. Решение оформляется протоколом. Этот документ является ключевым для дальнейшей государственной регистрации. 

Председатель КСК должен проживать в одном из домов, входящих в КСК, или иметь там имущество. Если действующий председатель не является жильцом, то может быть нанят в качестве наёмного управляющего по договору.

Для завершения процедуры, помимо протокола, также подаются: заявление на перерегистрацию КСК установленной формы, квитанция об уплате государственной пошлины (0,5 МРП). Образцы документов можно взять в отделе жилищных отношений Усть-Каменогорска или в Ассоциации КСК.

Пакет документов подаётся для государственной регистрации в органы юстиции, которые выдадут свидетельство о регистрации КСК.

После регистрации КСК как субъекта управления возникает обязанность в течение 15 дней открыть необходимые счета (в первую очередь накопительные).

Что обязаны делать КСК и как формируются тарифы на содержание жилья?

Деятельность КСК строится на оказании услуг по содержанию и управлению многоквартирными домами в пределах утверждённого финансового механизма.

КСК отвечает за текущее содержание домов, организацию обслуживания и эксплуатации общего имущества, выполнение работ по уборке, ремонту и техническому обслуживанию, финансовое сопровождение деятельности через счета кооператива. 

Существует базовый ориентировочный перечень услуг. Но он не полностью детализирован и не всегда привязан к стоимости. По мнению председателей КСК, пока отдельные его положения вызывают вопросы по периодичности и реалистичности исполнения. 

Минимальные тарифы на содержание и управление многоквартирным жилым домом утверждаются маслихатом. Минимальный тариф на содержание жилья покрывает базовый уровень обслуживания. При необходимости жильцы могут принимать решение об увеличении тарифа. 

Объём услуг, которые оказывает КСК, определяется объёмом поступлений. Чем выше сборы, тем шире перечень выполняемых работ. Расходы распределяются через текущие счета КСК. 

В настоящее время разработчики реформы рассматривают возможность создания одного текущего счёта КСК. В пользу такого решения говорит то, что централизация финансовых потоков снижает административные расходы. Раздельное управление счетами по каждому дому увеличивает затраты (бухгалтерия, персонал, налоги). 

Что будет с теми домами, которые не войдут в КСК изначально? Смогут ли они присоединиться позже? Могут ли они забрать часть общего имущества КСК, если уходят под управление другого КСК или управляющей компании?

КСК, сформированные в результате перерегистрации, рассматриваются как правопреемники прежних кооперативов. Они сохраняют финансовые и имущественные обязательства прежнего кооператива. Также они сохраняют ответственность за период предыдущего управления и имеют возможность продолжения работы с задолженностями. 

Дома, которые изначально не вошли в состав учредителей КСК при регистрации, могут присоединиться к нему позднее. По мнению председателей КСК, если это присоединение произойдёт на договорной основе, это даёт право расторгать договор на управление домом, если его жильцы не платят и нарушают условия договора. Ещё одним не до конца прояснённым вопросом является раздел имущества прежнего КСК с теми домами, которые уходят под управление иных структур. Пока не очень ясно, на каких юридических основаниях они могли бы требовать такого раздела. 

Вместо послесловия

Несмотря на установленные сроки и обозначенные процедуры, ряд ключевых параметров реформы остаётся в стадии проработки, что делает предстоящую перерегистрацию КСК не только технически, но и концептуально не завершённой процедурой. Однако это не отменяет главной задачи, стоящей перед домами, — определиться с выбором до 15 июля. 

Ирина Плотникова